王南顺

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成功案例

潘某与胡某、锚点第三人上城公司房屋买卖合同纠纷 一审民事判决书

来源:燕郊律师   网址:http://www.lawlsyj.com/   时间:2020/4/14 9:17:01

潘某与胡某、第三人上城公司房屋买卖合同纠纷

一审民事判决书

【当事人信息】

原告:潘某。

委托诉讼代理人:王南顺,北京市东岩律师事务所律师。

被告:胡某。

第三人:上城公司。

【案件事实】

2017年4月3日,原、被告在商城公司签订了《二手房买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》及《自行规划转补充协议》,双方约定,原告购买被告所有的位于三河市燕郊开发区东外环西侧,该公司G地块南侧涵福园33-7-601室房屋,总价款237万元。原告于合同签订时支付定金20万元。2017年4月6日前给付购房款60万元,剩余房款于被告房屋尾款撤押之日公证时支付,房屋过户费由原告负担。被告于2017年5月4日办理房屋抵押手续,如一方迟延履行合同义务视为违约,逾期超过15日,守约方有权解除合同,且应付总房款30%的违约金。合同签订当日,原告按合同约定将定金20万元交付给被告,并且于2017年4月6日给付被告购房款60万元。被告未按照合同约定履行义务,且超过15日。2017年5月19日,原告向被告送达《解除合同通知书》,被告收到该通知。现原告特提起诉讼,请求法院判令:1、依法判令解除原、被告于2017年4月3日签订的《二手房买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》及《自行规划转补充协议》;2、判令被告胡某向原告返还购房款80万元及中介费47400元;3、判令被告向原告支付违约金711000元;4、诉讼费由被告承担。

【审理过程】

被告胡某辩称, 原、被告在合同中未约定在2017年5月4日办理完毕房屋抵押手续,在双方《自行划转补充协议》中对被告完成贷款注销手续也没有约定具体时间,而是约定在抵押权人许可的最短时限内。被告在签订合同后,一直积极还款,且将款项已经全部还清。被告没有违约行为,请法院依法驳回原告诉讼请求。

第三人上城房产称,原、被告签订房屋买卖合同及相关协议属实,上述协议均在第三人主持下完成,合同成立且生效,且双方已经开始履行。第三人在原、被告合同签订及履行进到居间方的服务。

【法院查明】

2017年4月3日,原告(买方)潘某与被告胡某签订《二手房买卖合同》。改合同约定:卖方所出售房屋位于三河市燕郊开发区东外环西侧,该公司G地块南侧涵福园33-7-601室房屋;该房屋已设定抵押,抵押权人为胡某,抵押登记日期2010年10月19日,甲方应于2017年5月4日前办理抵押注销手续;经双方协商一致,房屋成交总价为237万元,买受人在签订本合同同时支付购房定金20万元,付款方式为全款交易。双方另在该合同第九条中约定:买卖双方应按照约定的期限履行合同义务,一方延迟履行视为违约,违约方应按照约定的期限履行合同义务,乙方延迟履行视为违约,违约方应按照约定的期限履行合同义务,乙方迟延履行视为违约,违约方应按照每逾期一日向守约方支付购房款万分之五的逾期违约金,逾期超过15日的,守约方有权单方解除合同,且违约方同时向守约方支付房屋总价款30%的违约金;双方签订本合同后,任何一方违约造成合同无法继续履行,守约方可选择依据定金罚则或按本合同约定购房款的百分之手腕式向违约方索赔,向居间方支付服务费的一方为守约方的,此笔服务费应由守约一方直接向违约方追偿。同日,原、被告另行签订了《自行划转补充协议》,该协议约定:乙方于2017年4月6日前向甲方支付首付款人民币60万元,优先用于甲方偿还贷款,待乙方支付首付款后7个工作日内,且于抵押权人许可的最短时限内,甲方须至抵押权人处全额还清甲方的贷款余额,冰板栗抵押注销手续。原、被告与案外人另行订立《居间服务合同》,原告依约向居间人支付居间服务费47400元。原、被告并依上述合同约定,原告履行支付定金及首付款的合同义务。以上事实,原、被告一致予以确认。为证明被告违约事实,原告提交如下证据:一、原告妻子与被告的;微信聊天记录,证明原告要求被告尽快履行还款解压手续,被告答复五一之后每周一或周三可以办理;二、原、被告的通话录音,证明被告已承认违约;三、出具日期为2017年5月9日的解除合同通知书,证明告知被告违约超过15日,要求解除双方于2017年4月3日签订的《二手房屋买卖合同》;四、寄送解除合同通知书的快递单,证实被告收到解除合同通知书。被告对上述证据的真实性无异议,但表示:微信记录指示原告妻子的自述,被告未明确答复五一后每周一、周三可以办理抵押注销手续;录音亦为原告的单方陈述,被告并未认可原告所述;解除合同通知书虽已收到,但不认为合同已经解除。

被告提交中国农业银行股份有限公司三河市支行出具的个人住房贷款结清证明,证明:案涉房屋贷款于2017年5月18日结清。原告对上述证据真实性无异议,但表示:被告将贷款尾款缴纳后并未办理抵押注销手续。被告表示:被告收到首付款的第二日即4月7日到银行申请提前还贷,双方签订的协议对抵押注销时间无具体约定。

【一审法院认为】

原、被告及第三人签订的《二手房买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》及《自行划转补充协议》系当事人真实意思表示,且不违反法律及行政法规的限制性规定,合法有效,原、被告均应严格按照合同约定履行各自的义务。原、被告在《二手房买卖合同》中约定了被告办理案涉房屋抵押注销手续的时间为2017年5月4日,双方在《自行划转补充协议》中另约定,被告应予首付款支付后7个工作日内办理还款抵押注销手续。被告虽表示双方约定的时限为办理时限而非办理完毕时限,但综合原、被告签订合同的目的并结合合同对原告合同的义务的约定,2017年5月4日为被告办理完毕还款抵押注销手续的最后时限。原、被告在《二手房买卖合同》中约定了合同解除的条件为一方迟延履行合同义务超过15日,而被告未按上述合同履行完毕超出上述时限,原告要求解除《二手房买卖合同》及补充协议的诉求符合法律规定,本院予以维护,作为从合同的《居间服务合同》及《交易服务代理合同》亦应予以解除。合同解除后,被告应将已收80万元购房款返还原告。另因原、被告在《二手房买卖合同》中约定了中介费的负担,原告依约要求被告支付中介费的诉求合理,本院予以维护。原告另要求被告按合同标的额30%支付违约金,但我国法律对违约金的约定侧重于对损失方的补偿而非惩罚。根据现有房屋的市场行情,现案涉房屋价格较之双方签订合同时有大幅下降,原告无房价损失可言,原告亦未提交证据对具体损失进行证明。故对原告要求被告支付违约金的诉求,本院不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定,判决如下:一、原告潘某与被告胡某、第三人三河市上上城房产经纪有限公司于2017年4月3日签订的《二手房买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》及《自行划转补充协议》予以解除;二、被告胡某于本判决生效后三日内返还原告潘某购房款人民币800000元;三、被告胡某于本判决生效后三日内赔付原告潘某中介服务费人民币47400元;四、驳回原告潘某其他诉讼请求案件受理费18826元,减半收取9413元,由原告潘某负担3283元,由被告胡某负担6130元;保全费5000元,由被告胡某负担。

【二审法院认为】

本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。二审期间,胡某提交原审第三人工作人员万旭云出具的情况说明一份,证明胡某存在违约行为。胡某对该证据的真实性不予认可,认为原审第三人与本案有利害关系,不应采信,且情况说明的内容超出了原审第三人主持下所签协议的内容。原审第三人对该份证据的质证意见是:万旭云当时确实是原审第三人的工作人员,是涉案房屋买卖的经办人,因其已经离职,该份证据是否由其出具不清楚,代理人对其中的1.2.3项和第6项记载的情况不知道,需要跟公司核实,即使说明中上几项内容为真实的,也属于另一法律关系,与本案无关。因万旭云未能出庭作证,本院对被胡某提交的证据无法核实,故对该证据的真实性不予认定。二审期间,本院向农业银行三河市支行调取胡某提前还款审批手续,记载胡某于2016年12月12日申请提前还款,农业银行三河市支行于2017年1月3日审批同意,胡某2017年5月18日实际还款。胡某对上述证据的真实性无异议,但主张上述证据中胡某签名落款的时间,与胡某实际向银行申请提前还款的时间不一致,胡某实际是2017年4月5日向银行申请提前还款,并提交胡某2017年4月5日清偿银行逾期欠款的银行卡交易明细清单,证明胡某清偿了逾期欠款后,银行才审批同意胡某提前还款。本院审查认为,农业银行三河市支行保存的胡某提前还款审批手续真实性应予认定,胡某主张上述证据中落款时间与其实际申请提前还款时间不符,无有效证据证明,胡某提交的2017年4月5日清偿银行逾期欠款的交易明细清单,系银行审批同意其提前还款后形成,胡某逾期还款,责任在于胡某,不能据此证明银行审批同意其提前还款的时间,在2017年4月5日之后,本院对胡某该主张不予采信。

【二审法院认为】

本院认为,依法成立的合同对当事人具有约束力,当事人应当依合同约定全面履行自己的义务。本案中,胡某、被胡某及原审第三人签订的《二手房买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》及《自行划转补充协议》系当事人的真实意思表示,且不违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效。合同签订后,被胡某依约向胡某支付了定金及首付款,积极履行了义务,但胡某未按约定履行自己义务且逾期超过合同约定的期限,故被胡某要求解除合同的诉请应得到维护。胡某主张2017年5月4日前是办理抵押注销手续的时间,而非办理完结的时间,胡某依约履行了合同义务,不存在违约行为。本院认为,当事人订约的目的系使当事人及时履行义务并尽快实现合同目的。本案中,双方在《二手房屋买卖合同》中约定了胡某应于2017年5月4日前办理涉案房屋抵押注销手续,在同日签订的《自行划转补充协议》中又约定胡某应于首付款支付后7个工作日内办理抵押注销手续。胡某虽表示2017年5月4日前为申请办理银行贷款提交还款的时限而非办理完毕时限,并主张其2017年5月4日前已向贷款的农业银行三河市支行申请提前清偿贷款,因银行审批需要时间,至2017年5月18日银行批准可以提前还款,胡某当日就将银行剩余贷款全部清偿,胡某不存在违约行为,本院经审查,胡某一、二审期间均未提交有效证据证明,系因银行审批原因导致胡某迟延清偿银行贷款。二审期间,本院向农业银行三河市支行调取的胡某提前还款审批手续记载,胡某于2016年12月12日申请提前还款,农业银行三河市支行于2017年1月3日审批同意,胡某在此后,均可到银行提前清偿贷款,胡某主张因银行审批原因导致其迟延清偿银行贷款,不能成立。综上,原审法院依据案件实际认定胡某迟延履行合同义务超过约定期限并解除当事人签订的合同、判令返还定金及首付款等符合法律规定。

综上所述,胡某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费12274元,由胡某负担。

本判决为终审判决。

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